Первая страница
Наша команда
Контакты
О нас

    Головна сторінка



Масова оцінка земель: шведський досвід та перспективи використання його концептуальних засад в україні

Скачати 141.75 Kb.

Масова оцінка земель: шведський досвід та перспективи використання його концептуальних засад в україні




Скачати 141.75 Kb.
Дата конвертації07.06.2017
Розмір141.75 Kb.

УДК 332.628

МАСОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ: ШВЕДСЬКИЙ ДОСВІД ТА ПЕРСПЕКТИВИ ВИКОРИСТАННЯ ЙОГО КОНЦЕПТУАЛЬНИХ ЗАСАД В УКРАЇНІ

Кошель А.О., кандидат економічних наук,

Національний університет біоресурсів і природокористування України
В статті проведено аналіз поняття та механізму масової оцінки земель в ринкових умовах.
Природокористува́ння (рос. природопользование, англ. natural resource management; нім. Naturbenutzung f) - сфера виробничої та наукової діяльності, вся сукупність засобів, які застосовує суспільство задля комплексного вивчення, освоєння, використання, відновлення, поліпшення й охорони природного середовища та природних ресурсів з метою розвитку продуктивних сил, забезпечення сприятливих умов життєдіяльності людини. Сукупність усіх впливів людства на природу, яка включає заходи з її освоєння, перетворення і охорони.
Перспекти́ва (фр. perspective, від лат. perspicio - ясно бачу) - система зображення об'ємних тіл на площині або якій-небудь іншій поверхні, яка враховує їх просторову структуру й віддаленість окремих їх частин від спостерігача.
Користува́ння - добування з речей їхніх корисних властивостей (наприклад, збирати врожай, вживати продукти харчування, носити одяг і взуття). Одна з трьох класичних правомочностей власника (нарівні з володінням і розпорядженням).
Еконо́міка або економічні науки (від дав.-гр. οἶκος, oíkos - «дім» та дав.-гр. νόμος - «закон») - комплекс суспільних наукових дисциплін про господарство, а саме - про організацію та управління матеріальним виробництвом, ефективне використання ресурсів, розподіл, обмін, збут і споживання товарів та послуг.
Детально досліджено шведський досвід використання системи масової оцінки нерухомого майна. Запропоновано використання шведської системи масової оцінки нерухомого майна як основи для вдосконалення механізму грошової оцінки земель в Україні.


Ключові слова: масова оцінка, земельні ділянки, нерухоме майно, оціночна вартість, оціночні зони.
Нерухо́мість, нерухоме майно (англ. Real Property, Real Estate) - земельні ділянки, а також будівлі, споруди чи інше майно, безпосередньо пов'язане землею, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без нанесення значної шкоди його вартості і призначенню.
Земе́льна діля́нка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (Земельний кодекс України. Стаття 79).

Постановка проблеми. Питання вдосконалення існуючої системи грошової оцінки в Україні ставиться вже протягом багатьох років. При цьому, варіантів вирішення цього питання є надзвичайно багато але практичного застосування жоден з них фактично не здобув.
Застосунок, застосовна програма або прикладна програма (англ. application, application software, app) - користувацька комп'ютерна програма, що дає змогу вирішувати конкретні прикладні задачі користувача.
Практика (грец. πράξις «діяльність») - доцільна і цілеспрямована діяльність, яку суб'єкт здійснює для досягнення певної мети. Практика має суспільно-історичний характер і залежить від рівня розвитку суспільства, його структури.

В умовах формування ринку землі, його непрозорості, недостатньої інформації щодо продажу земельних ділянок, найбільшу значимість набуває масова оцінка земель. І як раз така система оцінювання є особливо актуальною, оскільки дозволяє сформувати підхід до аналізу всього комплексу доступної інформації, який може використовуватися в подальшому шляхом уточнення з допомогою індивідуальної оцінки та стати дієвим механізмом удосконалення грошової оцінки земель в Україні.



Аналіз останніх наукових досліджень і публікацій.
Оцінювання - (фр. evaluation від value ціна, вартість) оцінка, визначення ціни, вартості, визначення кількості, якості продукції, якості ресурсів, придатності тощо; аналіз даних, обстановки.
Дослі́дження, до́сліди - (широко розуміючи) пошук нових знань або систематичне розслідування з метою встановлення фактів; (вузько розуміючи) науковий метод (процес) вивчення чого-небудь.
Питання оцінки земель займаються ряд вітчизняних та зарубіжних вчених таких як, Р.
Батьківщи́на (Вітчизна) - країна, що належить даному народові; вужче - рідний край, місце народження тієї чи іншої людини. Поняття батьківщина позначає країну предків (батьків) людини, а також часто має емоційний підтекст, що має на увазі, що деякі відчувають до батьківщини особливе, сакральне почуття, яке поєднує любов і почуття патріотизму.
Вессели, С.Н. Волков, Ю.Ф. Дехтяренко, В.М. Заяць, Джозеф К. Еккерт, А.Г. Мартин, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха, А.П. Ромм, А. Сміт, Г. Харісон [1, 2], проте питання масової оцінки земель є для України порівняно новим і малодосліджуваним.

Метою статті є проведення аналізу поняття та механізму масової оцінки земель в ринкових умовах. Детальне дослідження шведського досвіду використання системи масової оцінки нерухомого майна з пропозицією використання шведської системи масової оцінки нерухомого майна як основи для вдосконалення механізму грошової оцінки в Україні.
По́пит і пропози́ція (правильно українською: попит і пропонування) - економічна модель, що описує процес ціноутворення на ринку. Ця модель вводить поняття попиту та пропозиції як універсальні характеристики ринку та доводить, що, за умовами певних припущень, ці характеристики урівноважуються та приводять до встановлення певної ціни на даний товар.


Виклад основного матеріалу.
Матеріа́л - речовина, або суміш речовин, первинний предмет праці, який використовують для виготовлення виробу (основний матеріал), або які сприяють якимось діям. У останньому випадку уточнюють, що це допоміжний, чи витратний матеріал.
Масова оцінка відрізняється від індивідуальної оцінки за цілями, завданнями і техніці оцінки одних і тих же показників.
Задача - проблемна ситуація з чітко визначеною метою, яку необхідно досягти; в більш вузькому сенсі задачею називають також цю саму мету, що дана в рамках проблемної ситуації, тобто те, що необхідно виконати.
Обидва види оцінки, використовуючи одні і ті ж методи, відрізняються технікою оцінки: глибиною аналізу і способами обробки, використовуваної для оцінки інформації.

Індивідуальна оцінка - метод отримання оцінок ринкових вартісних показників одного або декількох об'єктів, при якому для досягнення отриманого результату аналізується вся можлива сукупність факторів.

Масова оцінка - метод отримання оцінок ринкових вартісних показників групи однорідних об'єктів з використанням статистичної обробки реальної ринкової інформації.

Результат, пі́дсумок, (заст. ску́ток, вислід) - кінцевий наслідок послідовності дій. Можливі результати містять перевагу, незручність, вигоду, збитки, цінність і перемогу. Результат є етапом діяльності, коли визначено наявність переходу якості в кількість і кількості в якість.
Ана́ліз (від грец. αναλυσις - «розклад») - розчленування предмету пізнання, абстрагування його окремих сторін чи аспектів. Метод дослідження, який вивчає предмет, уявно чи реально розчленовуючи його на складові елементи, як-от частини об'єкта, його ознаки, властивості, відношення, відтак розглядає кожен з виділених елементів окремо в межах єдиного цілого; протилежний метод - синтез.
Фа́ктор (лат. "facere" - "діяти", "виробляти", "примножувати") - умова, рушійна сила будь-якого процесу, явища; чинник.
Стати́стика - наука, що вивчає методи кількісного охоплення і дослідження масових, зокрема суспільних, явищ і процесів. А також власне кількісний облік масових явищ. Зокрема, облік у будь-якій галузі господарства, суспільного життя, що здійснюється методами цієї науки, а також дані цього обліку.
[3]

Розвиток методів масової оцінки в першу чергу визначається власне розвитком ринку. Як правило, результат, який отримується за допомогою масової оцінки може служити хорошою базою для уточнення оцінюваного показника за допомогою індивідуальної оцінки.[5]

Для оцінки великої кількості об'єктів нерухомості індивідуальна оцінка є досить ускладненою, а головне - надзвичайно затратною. Використання масової оцінки земель, яка б відповідала завданням визначення вартості великої кількості об'єктів нерухомості (переважно в цілях оподаткування), може виступати ефективним інструментом оцінки в умовах перехідного періоду економіки України.

Інструме́нт (лат. instrumentum - знаряддя) - технологічне оснащення (знаряддя або пристрій), які в процесі праці безпосередньо стикаються з предметом праці з метою зміни чи контролю його форми, стану, властивостей тощо.
Пода́тки - це встановлені вищим органом законодавчої влади обов'язкові платежі, які сплачують фізичні та юридичні особи до бюджету у розмірах і термінах, передбачених законодавством.
Озна́чення, ви́значення чи дефіні́ція (від лат. definitio) - роз'яснення чи витлумачення значення (сенсу) терміну чи поняття. Слід зауважити, що означення завжди стосується символів, оскільки тільки символи мають сенс що його покликане роз'яснити означення.
В рамках цього методу проводиться аналіз представницької вибірки реальних або передбачуваних угод, після чого отримані дані вважаються типовими для всіх об'єктів одного і того ж класу, подібних за місцем розташування, розміром, якістю тощо.[3]

Одним з найкращих європейським зразків побудови і функціонування системи масової оцінки земель є Швеція та її система масової оцінки нерухомого майна.

Євро́па (іноді Евро́па) - частина світу в Північній півкулі.
Однією з головних особливостей шведської системи є те, що вона містить дані щодо оцінки не лише земельних ділянок а їй іншого нерухомого майна яке на ній знаходиться.

Безпосереднє проведення масової оцінки здійснює Національна земельна служба на основі щорічної угоди з податковим відомством, в якій детально визначаються перелік робіт, терміни їх виконання і зобов'язання учасників. Так, в сферу відповідальності Національної земельної служби входять збір інформації про ціни угод, організація процесу перевірки (верифікації) угод, проведення аналізу ринку нерухомості, побудова оціночних моделей і таблиць, розвиток GIS-CAMA-системи, внесення пропозицій по рівнях вартості і меж оціночних зон, підготовка оціночних карт.

Відповіда́льність - загальносоціологічна категорія, яка виражає свідоме ставлення особи до вимог суспільної необхідності, обов'язків, соціальних завдань, норм і цінностей. Відповідальність означає усвідомлення суті та значення діяльності, її наслідків для суспільства і соціального розвитку, вчинків особи з погляду інтересів суспільства або певної групи.
Націона́льність - приналежність особи до нації, держави або народу. Поняття «національність» може мати різноманітні значення: юридично-правове, політичне, етнологічне, культурологічне, повсякденно-побутове тощо.
Ві́домство (від «відати») - установа виконавчої влади держави або самоврядної території, яка відає певною галуззю або сферою суспільного життя і здійснює державне управління в цій сфері.
Таблиця - це перелік, зведення статистичних даних або інших відомостей, розташованих у певному порядку за рядками та стовпцями.
Для організації виконання даних завдань в складі Національної земельної служби діє спеціальний структурний підрозділ, у складі якого близько 10 людей.
Підро́зділ - у військовій справі - військова одиниця постійної організації, головним чином однорідного складу в кожному роді військ та у спеціальних військах, що організаційно входить до складу більшого підрозділу або військової частини.
Крім того, до виконання робіт по масовій оцінці щорічно на платній основі залучається 60-80 висококваліфікованих експертів-оцінювачів, які володіють повною інформацією про стан і динаміку місцевих ринків нерухомості.[4]

Цикл масової оцінки в Швеції включає такі рівні її проведення:

1) загальна оцінка, проводиться один раз на 6 років, в ході якої здійснюється коригування оціночних моделей, перегляд рівнів вартості і меж оціночних зон;

2) спрощена оцінка, проводиться через 3 роки після загальної оцінки (крім промислової нерухомості), що не припускає перегляд оціночного зонування та факторів оцінки, використовуваних в оціночних моделях;

Зóнінг (Zoning) - засіб контролю влади над використанням територій і спорудами, що знаходяться на цих територіях. Території поділені на зони, щодо яких визначені різні можливості використання.

3) спеціальна оцінка, проведена фахівцями Національної податкової служби щороку при необхідності (наприклад, перерахунок вартості податкової одиниці при знесенні будівлі, при його реконструкції, об’єднанні або поділі земельних ділянок).

Вважається, що робота з оцінки більш ефективна в тому випадку, коли

оцінювачі можуть зосередити свою увагу на одному типі нерухомості і на одній оціночної моделі.

У зв'язку з цим масова оцінка проводиться не одночасно по всіх типам цільового використання нерухомості, а послідовно по кожному з них.

Шведські експерти підкреслюють важливість наявності чіткої класифікації об'єктів нерухомості для ефективного проведення масової оцінки. Так, вся нерухомість Швеції в цілях масової оцінки розподілена за чотирма класами:

1) сільськогосподарська нерухомість і лісові землі;

2) житлові будинки на одну або дві сім’ї;

Буди́нок - вид будівлі із внутрішнім наземним простором (приміщеннями), що створена та використовується людьми.

3) комерційна нерухомість і багатоквартирні будинки;

Торгі́вля - процес обміну товарами, послугами, цінностями і грошима. У широкому значенні - вид підприємницької діяльності, пов'язаний з купівлею-продажем товарів.

4) промислова нерухомість.

Крім того, в окрему групу виділені спеціальні об'єкти, що не підлягають оподаткуванню і масовій оцінці (церкви, школи, лікарні, оборонні об'єкти, театри, музеї, будівлі та споруди транспорту, інженерні комунікації тощо).

Оподаткування - законодавчо врегульований процес встановлення та утримання податків у країні, визначення їхніх розмірів і ставок, відповідних об'єктів та кола юридичних і фізичних осіб, що підлягають оподаткуванню, а також порядок сплати податків.

В основу класифікації покладено тип використання, для якого призначений об'єкт нерухомості (але не поточне його використання). Наприклад, до класу комерційної нерухомості і багатоквартирних будинків віднесені земельні ділянки та будівлі, призначені для розміщення квартир, офісів, магазинів, готелів, ресторанів, паркінгів і т.п. В клас промислової нерухомості входять земельні ділянки розташовані на них будинки, призначені для промислового виробництва.

Рестора́н (фр. Restaurant) - торговельний заклад (іноді з музикою, танцями), де подаються страви та напої. Один з видів закладів громадського харчування, від інших відрізняється вищою якістю послуг, широким меню, окрім харчування як правило ресторани також надають послуги з розваг та відпочинку.
Інжене́рія (від лат. ingenium - здібність, винахідливість; син. - інжиніринг, рідше вживають «інженерна справа», ще рідше «інженерство») - галузь людської інтелектуальної діяльності по застосуванню досягнень науки до вирішення конкретних проблем людства.
Багатоквартирний будинок - жилий будинок з трьома і більше квартирами. Багатоквартирний будинок може також мати нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна.
Промисло́вість - технічно найдосконаліша галузь матеріального виробництва, основа індустріалізації економіки, яка має вирішальний вплив на розвиток продуктивних сил; сукупність підприємств з виробництва електроенергії, знарядь праці для галузей економіки, видобутку сировини, палива, заготівлі лісу, переробки продукції, випущеної промисловістю або виробленої сільським господарством, видобуток і переробка сировини, виробництво товарів і послуг.
Вирішальним критерієм при класифікації є не галузева приналежність, а тип використання, що обумовлює відмінність у вартості об'єктів нерухомості на ринку.

Для цілей масової оцінки введені поняття податкової та оціночної одиниці. Під податковою одиницею розуміється нерухомість, що знаходиться у власності однієї фізичної або юридичної особи.

Крите́рій (від лат. critērium, яке зводиться до грец. χριτήριον - здатність розрізнення; засіб судження, мірило, пов'язаного з грец. χρινω - розділяю, розрізняю) - мірило, вимоги, випробування для визначення або оцінки людини, предмета, явища; ознака, взята за основу класифікації.
Юриди́чна осо́ба - організація, суб'єкт права, здатний від свого імені набувати майнових і особистих немайнових прав і нести обов'язки та самостійно брати участь у правовідносинах, бути позивачем та відповідачем у суді.
Оціночною

одиницею за загальним правилом є одна земельна ділянка або одна будівля.[6]

При проведенні класифікації нерухомості [4] кожної оціночної одиниці присвоюється відповідний код, що складається з трьох цифр:

перша цифра позначає основний тип об'єкту (сільськогосподарська нерухомість (1), житлові будинки на одну (дві) сім'ї (2), комерційна нерухомість і багатоквартирні будинки (3), промислова нерухомість (4), кондомініуми (5), гравійні кар'єри (6), електростанції (7), неоподатковувані

податком об'єкти (8));

Електроста́нція (електрична станція) - промислове підприємство або комплект обладнання для вироблення електроенергії з різних форм первісної енергії.
Асоціація власників житлових будинків - юридична особа, створена для представлення спільних інтересів об'єднань.

друга - вказує на наявність (відсутність) нерухомих покращень на земельній ділянці. Крім того, своє позначення мають будівлі, розташовані на воді або дешеві вартість менше 1000 SEK (0, 1, 2, 4, 8, 9);

третя - описує додаткові характеристики об'єкта.

Масова оцінка в Швеції базується на таких основних положеннях:

1) роздільна оцінка земельних ділянок і будівель.

Розді́льна - місто у західній частині Причорноморської низовини, районний центр Роздільнянського району Одеської області; 18015 меш. (2016). Відстань до облцентру становить близько 87 км і проходить автошляхами Т 1618 та E95.
Поло́ження - нормативно-правовий або локально-правовий акт, що визначає основні правила організації та діяльності державних органів, структурних підрозділів органу, а також установ, організацій і підприємств (філій), що їм підпорядковуються, тимчасово створюваних комісій, груп, бюро і т. ін.
Вартість земельної ділянки та вартість будівлі в сукупності утворюють загальну оціночну вартість об'єкта нерухомості, яка є базою для обчислення податку на нерухомість;

2) оціночна вартість складає 75 % ринкової вартості;

3) визначення оціночної вартості виконується з використанням оціночної моделі, яка будується на основі відбору і аналізу ціноутворюючих факторів;

4) результатом побудови оціночної моделі є формула, яка відображає взаємозв'язок між вартістю об'єкта і величиною факторів оцінки;

Обчи́слення - є гілкою математики, зосередженою на функціях, похідних, інтегралах, і нескінченному ряду чисел. Цей предмет являє собою важливу частину сучасної математичної освіти. Воно складається з двох основних галузей - диференціального і інтегрального численнь, які пов'язують основні теореми обчислення.
Величина́ - одне з основних математичних понять, узагальнення понять довжина, розмір, площа, об'єм тощо. Неформально, величини – це те, що можна порівнювати між собою. Формально, це елементи впорядкованої множини.

5) залежність між окремими факторами оцінки оформлюється у вигляді таблиць співвідношень (оціночних таблиць);

6) побудова оціночної моделі і таблиць виробляється щодо типового об'єкта, характеристики якого нормативно зафіксовані;

7) вся територія країни ділиться на оціночні зони - регіони, в яких вартість аналогічної нерухомості приблизно однакова;

8) розрахунок вартості оціночної одиниці здійснюється за формулою шляхом підстановки фактичних показників по об'єкту оцінки або відповідних їм табличних значень факторів оцінки;

9) розрахована за формулою вартість може бути додатково скоригована шляхом внесення поправок в залежності від особливостей оціночної одиниці по відношенню до типового об'єкту.

Зале́жність - набута гостра потреба здійснювати якісь дії або вживати якісь речовини. У практиці, цей термін має кілька значень.
Скоригована вартість являє собою оціночну вартість оціночної одиниці.

Джерелами вихідної інформації для проведення масової оцінки є реєстр цін, формований з використанням даних з реєстр нерухомості, податковий реєстр і обсяг ринкових даних, одержуваний на основі збору експертами-оцінщиками ринкової інформації (у тому числі від компаній, які спеціалізуються на управлінні нерухомістю) і її аналізу, а також анкетування власників нерухомості.[6]

Анкетування власників об'єктів нерухомості є одним з основних засобів збору актуальної ринкової інформації та відомостей про об'єкти нерухомості, що підлягають оцінці.

Анкетування (від фр. enquete) - процес збору первинних матеріалів у соціологічних, економічних, демографічних, маркетингових та інших дослідженнях. Анкетування організовується спеціальними службами, лабораторіями, науково-дослідними підрозділами.
Спеціаліза́ція (від лат. specialis - особливий) - конкретизація, деталізація фаху, набуття особою здатностей виконувати окремі завдання та обов'язки, які мають особливості, в межах спеціальності тощо. Логічна дія - класифікація.
Основні́ за́соби (ОЗ) - матеріальні активи, які підприємство утримує з метою використання їх у процесі виробництва чи поставки товарів, надання послуг, здачі в оренду іншим особам чи для виконання адміністративних і соціально-культурних функцій, очікуваний термін корисного використання (експлуатації) яких більше одного року, або одного оборотного періоду.
Так, по об'єктах комерційної нерухомості в ході останньої масової оцінки в Швеції було розіслано близько 15 тис. анкет, по об'єктах промислової нерухомості - біля 9 тис.

Анкета являє собою опитувальний лист, що складається з 25-30 питань, розміщених на 2 сторінках, і включає докладну інструкцію про порядок заповнення цієї анкети з поясненнями щодо вживаних термінів і показників.[4]

Крім того, власникам пропонується можливість заповнення формуляру анкети з використанням web-додатків.

Інструкція - правовий акт, який створюється органами державного управління для встановлення правил, що регулюють організаційні, науково-технічні, технологічні, фінансові та інші спеціальні сторони діяльності та відносин установ, закладів, підприємств, службових осіб.
Можливість - це дія, що може відбутися або ні (можливо, приїду, а, можливо, і ні). Можливість можна забезпечити чи покладатись на «авось» та якось буде. Альтернатива дає шанс, але не гарантує без відповідних дій забезпечення результату і адекватності та конструктиву діяльності.
Зміст анкети визначають спільно Національна земельна служба і податкове відомство. Останнім здійснюється розсилка і збір анкет. За своїм змістом анкети поділяються на 2 види: для власників-покупців (містять питання про об'єкти нерухомості, з якими в період після останньої спрощеної оцінки були здійсненні угоди купівлі-продажу) і для власників об'єктів нерухомості, угоди з якими вчинені не були.

Ч
експерти-оцінювачі, спеціалісти Національної податкової служби
астина процесу масової оцінки, координація якої здійснюється Національною земельною службою, можна представити у вигляді схеми (рисунок 1).


експерти-оцінювачі



експерти-оцінювачі


експерти-оцінювачі, Національна земельна служба

Національна податкова служба













Рисунок 1 – Процес тестової оцінки

Шведський спосіб організації проведення масової оцінки припускаючи наявність організаційного центру в особі Національної земельної служби і високу ступінь залучення експертів-оцінювачів, що виконують значну частину роботи на місцях.

Діяльність експертів-оцінювачів, фахівців Національної земельної служби та податкового відомства при виконанні даного циклу робіт здійснюється в системі тестової оцінки GIS-CAMA (Geographical Information System - Computer Assisted Mass Appraisal System), яка включає більше 18 підсистем для збору ринкових даних, тестової оцінки, аналізу результатів.

Дослідження інформації щодо укладених угод з забудованими і незабудованими земельними ділянками здійснюється експертами-оцінювачами при активній участі фахівців податкового відомства. В ході даного дослідження аналізу піддається кожна угода з метою встановлення наявності нетипових і додаткових умов укладення угоди, що вплинули на ціну об'єкта нерухомості. На даному етапі експерт приймає рішення про можливість (неможливість) використання інформації щодо операції при проведенні подальшого аналізу та розрахунків.[4]

На підготовчому етапі експертами-оцінювачами здійснюється перегляд меж оціночних зон. Критерієм для утворення нової оціночної зони є розходження в рівні вартості об'єктів нерухомості, що перевищує 10 %. Крім того, межа оціночної зони може бути змінена внаслідок об’єднання або розподілу земельних ділянок за період між загальними оцінками. Межі оціночних зон наносяться експертами-оцінювачами на паперовий носій і векторизується ГІС-фахівцями Національної земельної служби.

Для різних класів нерухомості межі оціночних зон, як правило, не збігаються. Збір ринкової інформації про місцевий ринок нерухомості проводиться виключно експертами-оцінювачами з метою формування банку даних орендних ставок, ставок капіталізації, величини втрат орендної плати, операційних витрат.

Оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості проводиться тільки експертами-оцінювачами відносно типових об'єктів для наступного визначення рівня вартості в різних оціночних зонах.

З метою формування масиву вихідної інформації, придатного і достатнього для подальшого статистично аналізу та побудови оціночних моделей, експертами-оцінювачами також виконується коригування цін угод, відібраних на початковому етапі як репрезентативних. Мета даного коригування - приведення всього обсягу ринкових даних до єдиних умов і характеристик, встановлених для типового об'єкта нерухомості.

На даному етапі проводиться поділ вартості єдиного об'єкту нерухомості між будівлею і земельною ділянкою. Для спрощення виконання цієї операції на основі аналізу ринку нерухомості Національною земельною службою будується оціночна таблиця, що відображає залежність між питомою ринковою вартістю єдиного об'єкта нерухомості і питомою вартістю земельної ділянки (таблиця 1).

Таблиця 1 - Визначення вартості земельних ділянок

Загальна ринкова вартість типового об'єкту нерухомості, SEK / м2

Оціночна вартість земельної ділянки, SEK / м2

1000

20

1500

30

2000

60

...

...

19000

2800

20000

3000

Таблиця може не застосовуватися експертами-оцінювачами, якщо вони мають достатню ринкову інформацію про вартість земельних ділянок на місцевому ринку нерухомості.

На основі отриманих вартісних показників для земельних ділянок з використанням методів кореляційно-регресійного аналізу фахівцями Національної земельної служби проводиться побудова оціночних моделей і таблиць.

Побудова оціночних моделей передбачає вибір основних ціноутворюючих факторів та визначення залежності між їх величиною і вартістю оціночної одиниці.

Дана залежність виражається формулою. Взаємозв'язок між самими факторами оцінки виражається у вигляді оціночних таблиць. Головний принцип побудови оціночних моделей - простота в поданні, застосуванні та сприйнятті.

Пра́вило Клечко́вського, також пра́вило Ма́делунга (нім. Aufbau prinzip) - правило, що визначає послідовність заповнення електронами електронних орбіталей. Сформульоване Всеволодом Клечковським.
Для цього в модель включають обмежену кількість найбільш значущих факторів оцінки, вплив яких на вартість нерухомості не піддається сумніву.

Факторами оцінки для розрахунку оціночної вартості земельної ділянки, призначеної для комерційного використання, в тому числі для розташування багатоквартирних будинків, є місце розташування, площа і дозволене використання. При цьому під площею розуміється не площа земельної ділянки в цілому, а «площа в будинку» (площа забудови) для забудованої земельної ділянки і «права забудови земельної ділянки»(площа ділянки,«дозволена для забудови») - для незабудованої.

Під «дозволеним використанням» розуміється використання земельної ділянки для розміщення багатоквартирного будинку або приміщень для бізнесу. Для кожного з підвидів може бути встановлено різний рівень вартості в оціночній зоні в розрахунку на 1 м2 площі.

Формула розрахунку оціночної вартості таких земельних ділянок має наступний вигляд:

де - оціночна вартість земельної ділянки, г.о.;



- оціночна вартість в розрахунку на 1 м2 площі (в оціночній зоні), г.о.;

- площа земельної ділянки, м2.

Параметр характеризує значення такого фактора оцінки, як місцеположення.

У зв'язку з тим, що типовим визначається земельна ділянка «готова для початку будівництва », тобто яка має необхідні інженерні комунікації та елементи інфраструктури, розрахована за формулою вартість оціночної одиниці може бути скорегована на відсутність доступу до водопостачання та каналізації, до вулиць (доріг), на необхідні надлишкові витрати на підготовку земельної ділянки та специфічні «права забудови ».

Результати чергової і попередньої масової оцінки у вигляді оціночних карт і деякої числової інформації доступні для ознайомлення будь-якому користувачу на офіційному інтернет-сайті Національної податкової служби.

У ході створення системи масової оцінки земель в Україні необхідно:


  • визначити основні цілі та завдання створення такої системи;

  • проаналізувати наявний досвід масової оцінки з метою прийняття рішення про необхідність її розвитку;

  • визначити учасників і сферу їх відповідальності;

  • описати основні етапи процесу масової оцінки;

  • зробити класифікацію нерухомості для цілей масової оцінки;

  • описати основні характеристики оціночних моделей, спосіб представлення результатів масової оцінки;

  • проаналізувати потреби в ресурсах і можливі вигоди від впровадження (ефективність);

  • забезпечити розробку відповідних нормативних правових актів і підготовку фахівців.
    Юридичний акт - акт-волевиявлення (рішення) суб'єкта права, що регулює суспільні відносини за допомогою встановлення (зміни, скасування, зміни сфери дії) правових норм, а також визначення (зміни, припинення) на основі цих норм прав і обов'язків учасників конкретних правовідносин, міри відповідальності конкретних осіб за скоєне ними правопорушення.


При цьому наявність у фахівців практичного досвіду проведення індивідуальної оцінки об'єктів нерухомості, а також широкого застосування теоретичних знань в області масової оцінки є ключовою умовою для створення ефективної і адекватної системи масової оцінки.

Висновки. Проведений аналіз поняття та механізму масової оцінки земель та шведського досвіду її використання дає підстави стверджувати, що його основи можуть бути використанні для розробки системи масової оцінки земель в Україні з широким застосуванням сучасних інформаційних систем і технологій з метою зменшення витрат на проведення грошової оцінки земель в Україні.
Інформацíйна систéма (англ. Information system) - сукупність організаційних і технічних засобів для збереження та обробки інформації з метою забезпечення інформаційних потреб користувачів.


Список літератури

  1. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні / [Ю.Ф. Дехтяренко, М.Г. Лихогруд, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха]. - К. : Профі, 2007. - 624 с.

  2. «Организация оценки и налогообложения собственности» (під загальною редакцією Дж.К.Еккерта). — пер. з англ., М: «Красная Гора», 1997 г.

  3. Ромм А.П. Массовая оценка и наилучшее использование недвижимости [Текст] /А.П. Ромм //Вопросы оценки.-1999.-№2.-с.49-57.

  4. Савицкая И. Массовая оценка коммерческой и промышленной недвижимости в Швеции / И. Савицкая // Земля Беларуси. – 2012. - №2. – С. 16-22.

  5. Система массовой оценки земель (недвижимости для налогообложения в Европе) [Текст]: сборник / под ред. А.Л. Оверчук.-М.: Изд-во «Экое», 2001.- 144 с.

  6. Lantmateriet. [Электронный ресурс]. Режим доступу: http://www.lantmateriet.se/en/


В статье проведен анализ понятия и механизма массовой оценки земель в рыночных условиях. Подробно исследовано шведский опыт использования системы массовой оценки недвижимого имущества. Предложено использование шведской системы массовой оценки недвижимого имущества в качестве основы для совершенствования механизма денежной оценки земель в Украине.

Ключевые слова: массовая оценка, земельные участки, недвижимое имущество, оценочная стоимость, оценочные зоны.



In the article the concepts and mechanisms of mass valuation of land under market conditions are analyzed. Swedish experience of using the system of mass appraisal of real estate is studied In detail. The use of the Swedish system of mass appraisal of real property as a basis for improving the mechanism of monetary valuation of land in Ukraine is proposed.

Keywords: mass appraisal, land, real estate, estimated value, estimated zone.

 Шве́дська кро́на (швед. krona, kr) – валюта Швеції

 грошова одиниця


Скачати 141.75 Kb.

  • Ключові слова
  • Аналіз останніх наукових досліджень
  • Виклад основного матеріалу
  • Національна
  • Рисунок 1 – Процес тестової оцінки
  • Таблиця 1 - Визначення вартості земельних ділянок